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房企抢地二线楼市或提前进入泡沫期

来源: 2018年08月11日

房企抢地 二线楼市或提前进入“泡沫期”

据克而瑞(中国)研究中心统计,今年前7个月,万科、中海等多家大型房企在二线城市新增土地储备的建筑面积约980万平方米,占总新增土地储备建筑面积的49%,三、四线城市占29%,而一线城市仅占22%

房企抢地二线楼市或提前进入泡沫期

。不少业内专家认为,大型品牌房企进军二、三线城市,虽然会提高房地产开发的档次、规模、管理等,挤压二、三线城市的本土开发商,但也给当地楼市带去了不少风险,不仅会助涨区域房价,还很可能使其提早进入泡沫期。

现象:房企掀二线城市抢地热

调查显示,万科、中海等一线开发商早已在二线城市大举布局。今年5月1日至7月16日,万科在全国拿下18块土地,大部分在无锡、佛山、沈阳、青岛、厦门、鞍山、重庆、中山和武汉等二三线城市。10月16日,万科集团以10.01亿元拿下22.8万平方米的长春柴油机厂地块,溢价超5亿元,刷新了长春土地市场上最高总价纪录。金地集团前三季度在西安、武汉、宁波、佛山等重点二线城市也获取了数块土地。

今年10月20日,保利地产以17.9亿元的总价拿下南京栖霞区马群大庄6号地块,刷新了自己在9月创下的南京地王纪录。10月30日,中海地产斥资近40亿摘得总面积达127万平方米的沈阳荷兰村01、02号地块。11月13日,中海地产以35亿元摘得占地71.61万平方米的沈阳车辆厂地块,加上已进入开发的长白岛地王,中海在沈阳已经完成了南踞长白岛、北囤荷兰村、西进车辆厂的战略布局。中信集团以36亿元底价取得占地面积248公顷的天津市津南区八里台镇地块,此为2009年至今全国土地市场最大的一幅宅地。

二线城市土地成交井喷

10月居住用地交易市场依然热度不减,央企、上市房企拿地踊跃。保利、中海、华润、绿城、万科各有斩获。中原地产统计显示,10月12个被监测城市共成交土地1546公顷(219幅),高于前12月均值44%,其中居住用地成交821公顷(73幅),高于前12月均值104%。受推地节奏影响,一线城市中京沪深广居住用地成交面积均有较大幅度的下滑;而二三线城市中杭州、南京、成都、武汉、沈阳和长春居住用地成交量井喷,10月成交面积是前12月均值的4倍,甚至更多。

据悉,上月标杆房企拿地合计达26幅,购地开销达399亿,金额环比降14%,但所购地块占地面积、可建面积环比均有所上升。值得关注的是,10月成交的土地楼面价相对较低,区位亦主要分布于二线城市:长春、佛山、沈阳、杭州。中原地产项目总经理黄韬分析认为,二线城市已经成为众房企聚焦的热点。

原因:开发风险远低于利润

满堂红研究部经理周峰分析,地产巨头转战二三线城市,体现了房企在衡量开发风险与开发利润后的决策趋势变化。一线城市经过了至少13、14年的发展,有效需求的客户已被市场消化了大部分,且拿地成本相当高,在地价超出预期的情况下,开发风险高于开发利润。

而目前二线城市的一手楼市场处于慢半拍阶段,无论拿地成本、有效需求客源的消化上,均未达到一线城市的水平,开发企业可在一线城市获得足够利润后,再逐步转移到二线城市花相对较低的成本拿地,并逐步开拓二线城市慢慢累积起来的有效需求客源,最终获取较大利润。

他表示,现阶段开发企业在二线城市的开发风险远低于开发利润,且更容易拿到市中心地块,对企业品牌能起到有效宣传效应,即使日后在次中心区或近郊区拿地开发,也不愁当地市民不接受。此外,多数开发企业对后市继续看好,认为二线城市楼价有继续追涨一线城市楼价的可能,这也是他们敢于将资金投放到二线城市的原因之一。

中原地产项目总经理黄韬也认为,即使在楼市调整期内,一线城市的调整幅度也稍大于二线城市,所以现在开发商逐步将资金转移到二线城市,也算是其中一种降低风险的操作形式。

影响:或助涨二三线城市房价

不少业内专家认为,大型品牌房企热掀进军二、三线城市潮,虽然会提高当地的房地产开发的档次、规模、管理等,但也给当地的楼市带去了不少风险,不仅会挤压二、三线城市的本土开发商,还会助涨区域房价,更不排除会使当地楼市提早进入泡沫期。

据了解,南京、武汉、西安等二三线城市楼价和地价日益高涨,尤其是近期,地王频繁产生。据南京媒体报道,日前,南京某盘在三个小时内每平方米就上涨了1000多元,为此南京政府专门出台了一房一价制来控制房价的非理性增长。业内专家提醒,目前,二、三线城市的房地产市场已经潜伏危机,楼价或将进一步被推高,开发商应警惕市场风险,同时各地政府应该出台相关准入政策规范处于疯狂状态的二、三线房地产市场。

资深房产专家韩世同指出,品牌房企进驻二三线城市,给这些城市带来机遇的同时更带来了巨大的挑战。从某种程度上说,一线品牌开发商进驻二三线城市,随着产品质素等提升,必然会催逼房价持续上涨,而二三线城市房价地价的大幅上涨将加大市民的生活压力。对月收入一两千块钱的二三线城市居民来说,高涨的房价无疑是雪上加霜。

本土开发商将被挤压

据不完全统计,目前二三线房地产市场吸引全国70%的主流开发商争相进入。不少业内专家指出,在市场份额相对有限的现状下,大开发商的涌入,必然会出现大鱼吞小鱼的现象,可能导致一些二三线城市的本土开发商被兼并或直接出局。韩世同表示。

经纬行研究部经理朱欣苑表示,目前,二三线城市房地产市场是一块蛋糕,但这块蛋糕尚不够大,还有做更大的空间,对开发商而言,二、三线城市房地产市场竞争没有一线城市那么大,还有足够的空间,因此进军二、三线城市也是一种必然。

另有业内人士指出,品牌开发商涌向二、三线城市,在使本土开发商面临危机的同时,也使当地楼市开始潜伏危机。受到城市气候地域特点、文化消费习惯等多方面的影响,一线城市的品牌房企如不能因地制宜,完全将一线城市的经验和开发模式简单复制的话,可能会给当地楼市增大负荷。

有专家建议,房地产开发商要想尽快在异地开发成功就必须具备良好的市场准入机制,在最短的时间内完成本土化转变。

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